Como funciona o crédito imobiliário

Pensando em comprar sua casa própria? Saiba aqui como funciona o crédito imobiliário e veja como fazer a melhor escolha!

Em 2016 os empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para reforma e compra da casa própria somaram R$ 46,6 milhões, segundo a entidade que reúne os bancos que atuam no setor, a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No entanto, muita gente ainda não conhece ou sabe bem como funciona o financiamento imobiliário com recursos da poupança.

Preparamos esse post para você saber tudo sobre o assunto e ficar mais preparado para escolher a melhor forma de comprar a casa própria.

Crédito imobiliário é a mesma coisa que financiamento imobiliário?

De uma certa forma, sim. O crédito imobiliário tem duas modalidades de financiamento utilizando os recursos da poupança. Por aqui ele ainda é pouco utilizado, principalmente se comparado a outros países.

Para se ter uma ideia, apenas cerca de 8% dos financiamentos são feitos por este tipo no Brasil, enquanto que nos Estados Unidos este índice é de 66%.

O crédito imobiliário pode ser usado para a compra de imóvel novo ou usado, residencial ou comercial, mas alguns bancos também o concedem para compra de materiais para construção da casa ou reforma.

Há ainda o refinanciamento imobiliário ou crédito imobiliário com garantia de imóvel, que é quando você já é total ou parcialmente dono de um imóvel mas precisa levantar dinheiro sem se desfazer dele.

Neste caso é possível receber até 50% do valor de avaliação da casa ou apartamento. Como já existe a garantia do imóvel, a taxa de juros costuma ser mais baixa do que o do cheque especial ou carão de crédito. Os prazos para pagamento, por outro lado, são maiores.

Quais são as formas de financiamento imobiliário?

Atualmente dois sistemas regulam o crédito imobiliário. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Ele tem as taxas de juros mais atrativas, mas limita o valor do imóvel a ser financiado em R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal e de R$650 mil nos demais estados.

Para valores acima desse teto o financiamento deve ser feito pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). No entanto, quem decide se o imóvel se enquadra nesses limites são os avaliadores da instituição financeira.

O valor máximo do financiamento apartamento ou casa pelo SHF é de 90% do valor, com comprometimento máximo de 30% da renda do contratante, que só pode ser pessoa física.

O prazo máximo para pagamento da dívida é de 420 meses, com parcelas ajustadas pela taxa de juros + TR.

A outra modalidade é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SHI), destinado para os imóveis acima do limite ou que não se encaixem de alguma forma nas regras do SFH, como os imóveis comerciais, por exemplo.

Não há teto máximo para o valor do imóvel, nem de comprometimento da renda. Já o valor de concessão varia entre 80% e 90% do valor do imóvel. O SFI pode tanto ser concedido para pessoas físicas quanto jurídicas, também com prazo de 420 meses para quitação da dívida. Os juros, no entanto, são mais altos do que os do SFH.

Conheça os passos para conseguir o financiamento casa

O primeiro passo é fazer uma simulação do valor que você pretende pegar. Todas as instituições financeiras oferecem um simulador em seu site próprio. Preste atenção porque cada banco exige uma renda mínima diferente, assim como as taxas de juros.

Para os imóveis usados o financiamento do apartamento cobre entre 60% a 80% do valor do imóvel, mas para os imóveis novos, na planta ou em construção o financiamento pode chegar a 90%.

O segundo passo é a entrega de toda a documentação exigida pelo banco escolhido. Ele fará uma análise da sua capacidade de pagamento das prestações. Se estiver em situação irregular nas linhas de proteção ao crédito, regularize sua situação antes de pedir o financiamento imobiliário.

Se estiver tudo certo com a sua situação cadastral o banco irá fazer uma avaliação do imóvel para constatar se o valor está de acordo com o declarado. Uma vez dentro dos requisitos, é feita a elaboração do contrato. Leia muito bem cada ponto e tire todas s suas dúvidas com um advogado de confiança. Estando tudo certo a carta de crédito é liberada em cerca de 30 dias.

SAC e Tabela Price: como é feita a amortização das parcelas

Há duas formas de amortização das parcelas do financiamento imobiliário. No SAC as parcelas iniciais são mais altas e vão diminuindo ao longo do financiamento. A amortização das parcelas é constante.

Já no Price, ocorre justamente o contrário. As parcelas iniciais são menores e vão aumentando conforme o financiamento casa avança. Ou seja no início os juros são maiores e a amortização é menor. Com o tempo os juros vão diminuindo e a amortização aumentando.

Comparado ao SAC, o Price permite uma renda menor para o mesmo valor financiado. No entanto as parcelas finais ficam bem mais caras, já que o saldo devedor diminui mais lentamente.

Se você quer comprar sua casa própria e ainda ficou alguma dúvida, entre em contato conosco que teremos o maior prazer em ajudá-lo a encontrar o imóvel certo para você e a fazer a melhor escolha de financiamento imobiliário.