Burocracia sem dor de cabeça: saiba quais documentos analisar antes da compra do imóvel

Depois de várias pesquisas e visitas, você encontra o apartamento que melhor atende as suas expectativas. Então chega a hora de formalizar o negócio e lidar com as burocracias envolvidas na compra do imóvel. Para muita gente, essa etapa trabalhosa é sinônimo de dor de cabeça, mas não precisa ser. Com informação e planejamento tudo fica mais fácil e você ainda evita problemas no futuro. Para ajudá-lo nisso, preparamos algumas dicas sobre a documentação que deve ser analisada antes da assinatura do contrato.

Mas antes, por que essa análise é importante?

Porque ela resguarda o comprador, que fica sabendo se há dívidas, processos, litígios e outros impedimentos para a aquisição do bem. No caso do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), por exemplo, o proprietário deve quitar os débitos pendentes antes da venda. Se isso não for possível, o comprador pode negociar um desconto no valor do imóvel, transferir a dívida para o nome dele e quitá-la. Já as dívidas do condomínio são transferidas junto com o bem, por isso o comprador deve se informar antes se há pagamentos em aberto. Para isso, basta solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de quitação de débito condominial. No caso de haver pendências, também dá para pensar na possibilidade de abater as taxas no valor de venda do imóvel.

Quem analisa a papelada?

Quando a negociação é feita diretamente com o proprietário, o próprio comprador é responsável por levantar toda a documentação e fazer uma boa análise prévia de tudo. Se tiver condições, vale a pena investir na contratação de um especialista para prestar suporte nessa etapa e garantir que tudo ocorra dentro da legalidade.

Já se houver um corretor intermediando a negociação, fica sob responsabilidade dele juntar e analisar toda a papelada. Em casos de impedimentos, o comprador deve ser informado previamente sobre a situação real do imóvel, com transparência e clareza. É o que garante o artigo 6o do Código de Defesa do Consumidor: “o consumidor tem direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

Ainda que o corretor esteja cuidando dessa parte, não custa nada acompanhar os trâmites e conhecer toda a documentação, afinal, a compra do imóvel é um investimento e tanto, não é mesmo? Então é bom prestar atenção aos mínimos detalhes!

E quais os documentos necessários?

A documentação exigida é extensa e detalhada e varia um pouco de estado para estado. Muitas delas precisam estar atualizadas, ou seja, devem ser emitidas até 30 dias antes de lavrar a escritura em cartório.

Além dos documentos e certidões negativas do vendedor – que pode ser pessoa física ou jurídica –, é preciso correr atrás da documentação do imóvel, como a matrícula atualizada, que aponta quando há impedimentos para venda, como penhora judicial, hipoteca ou indisponibilidade. Também é necessário levantar outras certidões e ficar atento se a construtora apresentou a baixa da construção, o Habite-se. Em casos de apartamentos, é bom pedir também a declaração de inexistência de débitos condominiais.

Depois de tudo verificado, não havendo irregularidades ou pendências, o próximo passo é solicitar a transferência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), para registro do bem.

E no caso do aluguel de imóvel, o que analisar?

Quem tem um imóvel e decide alugá-lo, está diante da possibilidade de obter renda extra. Mas para que a vantagem não se transforme em prejuízo, é bom gastar um tempinho levantando o histórico do futuro inquilino antes de assinar o contrato de locação. Há alguma restrição financeira em nome dele? Ele te passou alguma referência pessoal e/ou comercial? Qual era a rotina de pagamentos com os antigos locatários? Cheque tudo isso antes para se resguardar.